La crisi de l’habitatge fa temps que ha deixat de ser un problema reservat a les grans ciutats. A Menorca s’ha convertit en un dels principals reptes socials i econòmics de l’illa. Els preus de compra continuen augmentant, l’oferta de lloguer residencial segueix sent insuficient, els joves troben cada vegada més dificultats per emancipar-se i moltes famílies han de destinar una part creixent dels seus ingressos a accedir o mantenir un habitatge.
Malgrat que aquesta situació s’arrossega des de fa anys i ha ocupat de manera recurrent el debat polític, les mesures impulsades fins ara han tingut un impacte limitat sobre el mercat residencial. La promoció d’habitatge protegit continua avançant amb lentitud, la recuperació d’habitatges buits ha estat escassa i l’oferta assequible continua molt lluny de cobrir la demanda existent.
En aquest context, la imatge d’habitatges aparentment buits genera una pregunta inevitable. Com és possible que, enmig d’una de les majors tensions immobiliàries dels darrers anys, continuïn existint centenars d’immobles sense ús? És precisament aquesta contradicció la que ha portat el Consell Insular de Menorca a impulsar una nova estratègia orientada a recuperar habitatges desocupats i incorporar-los, progressivament, al parc de lloguer assequible.
Per primera vegada, l’illa disposa d’un estudi elaborat específicament amb aquesta finalitat. El treball, redactat per l’Observatori Socioambiental de Menorca (OBSAM) per encàrrec del Servei d’Habitatge Social del Consell Insular, identifica immoble per immoble quins habitatges presenten indicis objectius de desocupació a partir del consum d’aigua registrat durant els dos darrers anys.
L’informe no té únicament un valor estadístic. També evidencia que Menorca arriba a aquest diagnòstic en un moment en què la crisi residencial ja fa temps que condiciona l’accés a l’habitatge. Els seus resultats serviran ara perquè els vuit ajuntaments validin la informació abans de posar en marxa una futura línia d’ajuts destinada a rehabilitar aquests habitatges i facilitar que puguin tornar al mercat residencial amb preus assequibles.
Una fotografia molt més precisa… però no definitiva
La primera dada que ofereix l’estudi és contundent: 826 habitatges presenten indicis objectius de desocupació. La major part es localitzen als municipis de Ciutadella, Maó i Ferreries i, en molts casos, corresponen a habitatges antics, de grans dimensions i situats als nuclis urbans tradicionals.
La xifra, però, necessita una lectura acurada. Els mateixos autors de l’informe insisteixen que aquests 826 habitatges no representen el conjunt dels habitatges buits existents a Menorca. Són, únicament, aquells que han pogut identificar-se aplicant una metodologia molt concreta i molt més exigent que la utilitzada en altres estudis.
Aquest matís és fonamental perquè durant els darrers anys el debat sobre l’habitatge a l’illa ha estat marcat per una altra dada molt diferent. El Cens de Població i Habitatges de 2021, elaborat per l’Institut Nacional d’Estadística (INE), estimava que Menorca disposava de 9.158 habitatges buits, aproximadament un 15% del parc residencial.
La diferència entre aquells més de nou mil habitatges i els 826 identificats ara pot donar la impressió que alguna de les dues xifres és incorrecta. No obstant això, la realitat és una altra. Tots dos estudis són compatibles perquè responen a objectius diferents i parteixen de metodologies també diferents.
En qualsevol cas, totes dues dades apunten en una mateixa direcció: mentre la pressió sobre el mercat residencial no ha deixat de créixer, les polítiques d’habitatge desenvolupades durant els darrers anys no han aconseguit incrementar amb prou intensitat l’oferta assequible ni revertir una situació que s’ha anat agreujant progressivament.
Per què 826 habitatges no contradiuen els més de 9.000 del cens?
La diferència no està en els habitatges, sinó en la manera de buscar-los.
El cens elaborat per l’INE tenia una finalitat estrictament estadística: estimar el nombre d’habitatges potencialment desocupats al conjunt d’Espanya. Per aconseguir-ho, va utilitzar diferents registres administratius, especialment els consums elèctrics, considerant com a habitatges buits aquells que no disposaven de contracte d’electricitat o bé registraven un consum molt reduït durant un període determinat.
L’estudi encarregat ara pel Consell Insular parteix d’una filosofia completament diferent. No pretén calcular quants habitatges buits hi ha a Menorca, sinó identificar aquells que podrien incorporar-se a una futura política pública de rehabilitació i lloguer assequible. Aquesta diferència d’objectius condiciona tota la metodologia emprada.
Però identificar-los és només el primer pas. El repte real començarà quan aquesta informació es tradueixi en habitatges efectivament recuperats i incorporats al mercat residencial, un objectiu que fins ara cap administració ha aconseguit assolir de manera significativa.
Per aquest motiu, l’anàlisi només inclou habitatges que disposen d’un comptador d’aigua actiu i que, durant dos anys consecutius, han registrat un consum nul o extraordinàriament baix d’acord amb els criteris fixats per la Llei balear d’habitatge. A més, cada registre ha estat revisat manualment per comprovar que correspon realment a un habitatge residencial, descartant qualsevol altre ús.
Aquest procés de verificació és, precisament, un dels principals valors afegits de l’informe. Sense aquesta revisió prèvia, la fotografia final hauria estat molt diferent i, sobretot, molt menys precisa.
Quan les dades també necessiten una revisió manual
L’estudi va començar identificant 2.302 registres amb un consum d’aigua nul o molt reduït. En una primera lectura, tots ells podien semblar habitatges desocupats. Però la realitat era força més complexa.
Després de creuar aquesta informació amb el Cadastre i revisar individualment cada registre, els tècnics van comprovar que una part molt important dels immobles detectats inicialment no eren habitatges. Entre aquests hi havia garatges, locals comercials, comunitats de propietaris o altres construccions que, malgrat disposar de comptador, no formaven part del parc residencial.
Aquesta depuració va reduir de manera considerable el nombre inicial de casos i va permetre obtenir una fotografia molt més ajustada a la realitat.
• 621 habitatges amb consum d’aigua zero.
• 206 habitatges amb un consum extraordinàriament baix.
• 209 registres que no van poder identificar-se amb prou seguretat.
• 1.266 registres descartats perquè corresponien a usos no residencials.
En conseqüència, només 826 immobles van quedar identificats com a habitatges residencials amb indicis objectius de desocupació. Lluny de ser una simple operació estadística, el procés posa de manifest fins a quin punt és necessari validar les grans bases de dades administratives abans d’utilitzar-les per orientar polítiques públiques.
Però també evidencia una altra realitat: fins ara les administracions no disposaven d’una eina prou afinada per saber quins habitatges podien ser objecte de polítiques de mobilització, una mancança que ajuda a explicar la limitada efectivitat de moltes de les actuacions desenvolupades fins avui.
Els mateixos autors de l’informe destaquen aquest exercici de verificació com una de les principals aportacions del treball. Sense aquesta revisió, el nombre d’habitatges presumptament buits hauria quedat clarament sobreestimat i hauria ofert una imatge distorsionada de la realitat.
Una fotografia rigorosa… però encara incompleta
Tanmateix, la precisió de l’estudi no significa que els 826 habitatges representin la totalitat dels immobles buits existents a Menorca. De fet, els autors insisteixen diverses vegades que aquesta seria una interpretació errònia.
La principal limitació és metodològica. L’anàlisi només ha pogut treballar amb habitatges que disposen d’un comptador d’aigua actiu, de manera que una part del parc residencial ha quedat necessàriament fora de l’estudi.
Això inclou, entre d’altres, habitatges sense connexió a la xarxa d’aigua, immobles abasteguts mitjançant pous particulars o cisternes, bona part dels habitatges disseminats en sòl rústic i qualsevol edifici que no disposi d’un comptador en alta.
Es tracta d’una limitació especialment significativa en una illa com Menorca, on una part important del parc residencial es troba fora dels nuclis urbans i utilitza sistemes propis d’abastiment d’aigua.
En definitiva, l’estudi aporta una radiografia molt més fiable que les disponibles fins ara i ofereix una base sòlida per actuar. La gran incògnita serà si aquesta informació es tradueix finalment en habitatges recuperats o si, com ha passat amb altres iniciatives impulsades durant els darrers anys, el diagnòstic acaba avançant més ràpid que les solucions.
Distribució dels 826 habitatges amb indicis de desocupació detectats per l’OBSAM. Ciutadella concentra més d’un terç dels immobles identificats, seguida de Maó i Ferreries.
| Municipi | Habitatges |
|---|---|
| Ciutadella | 301 |
| Maó | 205 |
| Ferreries | 143 |
| Es Mercadal | 56 |
| Sant Lluís | 53 |
| Alaior | 45 |
| Es Castell | 25 |
Interpretació: aquestes xifres no representen el nombre real d’habitatges buits de cada municipi, sinó els immobles que han pogut ser identificats mitjançant la metodologia basada en els consums d’aigua utilitzada en l’estudi de l’OBSAM.
