La crisi de l’habitatge fa temps que ha deixat de ser un problema exclusiu de les grans ciutats. A Menorca, l’encariment sostingut dels preus de compra, la manca d’oferta de lloguer residencial i les dificultats creixents perquè els joves puguin emancipar-se o perquè moltes famílies accedeixin a un habitatge assequible han situat aquesta qüestió al centre del debat polític i social. Davant aquest escenari, la resposta acostuma a ser gairebé sempre la mateixa: construir més habitatges.
És una recepta necessària, però probablement insuficient.
Ningú discuteix que Menorca necessita ampliar el seu parc d’habitatge públic. Les promocions impulsades per l’IBAVI i pels diferents ajuntaments continuen sent imprescindibles per incrementar una oferta residencial molt inferior a la demanda existent. Tanmateix, també és una realitat que aquesta estratègia difícilment pot donar una resposta immediata a una crisi que evoluciona molt més ràpid que els terminis administratius. Entre la disponibilitat d’un solar, la redacció del projecte, la tramitació urbanística, la licitació i l’execució de les obres poden passar diversos anys abans que els primers habitatges arribin al mercat.
A Menorca hi ha, a més, un condicionant afegit. Es tracta d’una illa amb un territori limitat i protegida com a Reserva de la Biosfera des de 1993. Cada nova promoció residencial implica consumir un sòl escàs, ampliar infraestructures i obrir un debat sobre el model territorial que es vol preservar. En aquest context, qualsevol política d’habitatge difícilment pot desvincular-se de la planificació territorial i de la conservació del paisatge que ha definit la identitat de Menorca durant dècades.
És precisament aquí on el nou estudi elaborat per l’Observatori Socioambiental de Menorca (OBSAM), per encàrrec del Consell Insular, adquireix una rellevància especial. Més enllà d’identificar 826 habitatges amb indicis de desocupació, el treball aporta una radiografia inèdita sobre quin és el perfil d’aquest parc residencial, on es concentra i quines actuacions podrien facilitar que aquests habitatges tornassin a tenir un ús habitual. No és només un recompte estadístic. És una eina tècnica pensada per orientar les futures polítiques públiques d’habitatge.
Un estudi que va més enllà de comptar cases buides
Els mateixos autors adverteixen que la xifra de 826 habitatges no representa el volum real d’habitatges buits de Menorca. L’anàlisi s’ha pogut fer únicament sobre els immobles que disposen de comptador d’aigua actiu i compleixen els criteris establerts per la metodologia utilitzada. Han quedat fora de l’estudi habitatges sense connexió a la xarxa, cases que s’abasteixen amb pous o cisternes, nombrosos immobles situats en sòl rústic i altres edificacions que no disposen d’un comptador actiu.
Aquesta precisió és especialment rellevant perquè ajuda a entendre la diferència amb altres estadístiques. El Cens de Població i Habitatges de 2021 de l’INE estimava més de 9.000 habitatges buits a Menorca, mentre que aquest estudi identifica únicament aquells immobles que presenten indicis objectius de desocupació a partir dels consums d’aigua i que, a més, compleixen tots els requisits metodològics establerts. No són dades comparables, sinó eines diferents que responen a objectius també diferents.
Per aquest motiu, l’informe insisteix que els resultats no s’han d’interpretar com un cens definitiu dels habitatges desocupats, sinó com una aproximació rigorosa que permet identificar una part important del parc susceptible d’intervenció i orientar futures línies d’ajuda a la rehabilitació.
Però el valor real del document no es troba tant en la xifra final com en les conclusions que n’extreuen els seus autors. Per primera vegada es dibuixa un perfil força precís dels habitatges que avui podrien recuperar-se per incrementar l’oferta residencial sense necessitat de construir nous edificis.
El perfil dels habitatges que poden tornar al mercat
L’estudi constata que els habitatges amb indicis de desocupació no es distribueixen de manera aleatòria. Al contrari, dibuixen un patró molt definit que pot orientar les futures actuacions públiques.
La primera gran conclusió és que la desocupació es concentra clarament en el parc residencial més antic de l’illa. Els edificis construïts abans de 1980 —i especialment els anteriors a 1960— apareixen clarament sobrerepresentats respecte al conjunt del parc immobiliari menorquí. Els redactors de l’informe interpreten aquesta circumstància com un indicador de la relació existent entre l’antiguitat dels edificis, les necessitats de rehabilitació i el risc que aquests habitatges acabin quedant fora del mercat residencial durant llargs períodes.
La segona conclusió trenca una altra idea preconcebuda. Els habitatges detectats no són, majoritàriament, petits pisos, sinó immobles de dimensions considerables. Els habitatges de més de 105 metres quadrats hi tenen una presència molt superior a la del conjunt del parc residencial de Menorca, amb una sobrerepresentació especialment significativa dels que superen els 150 metres quadrats.
Aquest fet és especialment rellevant perquè condiciona el tipus de polítiques públiques que es poden impulsar. Els tècnics plantegen estudiar la possibilitat de dividir alguns d’aquests habitatges en unitats més petites quan les característiques urbanístiques i arquitectòniques ho permetin. Una actuació que podria multiplicar el nombre d’habitatges disponibles sense necessitat d’ocupar nou sòl, alhora que facilitaria la rehabilitació d’immobles que avui, per les seves dimensions, resulten difícils d’introduir al mercat residencial.
La tercera gran conclusió també apunta cap a una línia d’actuació molt concreta. La major part dels habitatges identificats es localitzen als nuclis tradicionals, en edificis entre mitgeres situats principalment a Ciutadella, Maó i Ferreries. Per als autors de l’estudi, aquesta concentració reforça la necessitat d’impulsar programes específics de rehabilitació als centres històrics, no només amb l’objectiu de recuperar habitatges avui infrautilitzats, sinó també de preservar el patrimoni arquitectònic, revitalitzar els barris consolidats i reforçar la seva funció residencial.
L’informe incorpora una altra conclusió que sovint passa desapercebuda però que resulta clau de cara al futur. Els tècnics alerten de la necessitat de millorar la qualitat de les bases de dades públiques, especialment les relacionades amb els consums d’aigua i la seva vinculació amb el Cadastre. Sense aquesta informació, adverteixen, serà molt més difícil identificar de manera sistemàtica els habitatges desocupats i desplegar polítiques públiques basades en dades objectives.
La rehabilitació guanya pes a Europa
Llegides en conjunt, les conclusions de l’informe dibuixen una idea que va molt més enllà del simple recompte d’habitatges buits. El potencial residencial identificat es concentra, sobretot, en cases antigues, de grans dimensions i situades als nuclis tradicionals. És precisament aquest tipus d’immoble el que, segons els redactors del treball, hauria de convertir-se en una prioritat de les futures polítiques de rehabilitació.
Aquest plantejament coincideix amb una tendència que durant els darrers anys s’ha anat consolidant en diferents països europeus. Davant la dificultat d’incrementar l’oferta residencial únicament mitjançant noves promocions, diversos governs han començat a dirigir una part creixent dels seus recursos cap a la recuperació del parc construït.
Irlanda ha desplegat un dels programes més ambiciosos de rehabilitació d’habitatges buits del continent, amb ajudes específiques per recuperar immobles desocupats, transformar edificis abandonats en habitatges i incentivar que aquestes propietats tornin al mercat residencial. Al País Basc, el programa Bizigune incorpora habitatges privats buits al mercat del lloguer assequible mitjançant garanties públiques per als propietaris. Paral·lelament, la Comissió Europea treballa en una futura Affordable Housing Act que situa la rehabilitació, la reutilització d’edificis infrautilitzats i la mobilització dels habitatges desocupats entre els principals eixos de les futures polítiques europees d’habitatge.
L’informe de l’OBSAM no proposa reproduir cap d’aquests models. Tampoc qüestiona la necessitat de continuar construint habitatge públic. El que sí fa és aportar una base tècnica que permet ampliar el debat. Si la major part del potencial residencial identificat es concentra en habitatges antics, de grans dimensions i situats als centres històrics, una part de la resposta a la crisi de l’habitatge podria passar també per recuperar el patrimoni residencial que ja existeix.
Aquest plantejament obre un debat de fons. Les polítiques públiques podrien evolucionar cap a un model més ampli, en què la construcció de noves promocions continuï sent imprescindible, però comparteixi protagonisme amb programes estables de rehabilitació, regeneració urbana i recuperació del parc residencial existent. En un territori limitat com Menorca, aquesta estratègia permetria augmentar l’oferta sense continuar consumint sòl, reforçar els nuclis històrics, millorar l’eficiència energètica dels edificis i preservar un patrimoni arquitectònic que forma part de la identitat de l’illa.
La reflexió va encara més enllà. Bona part dels habitatges detectats es localitzen precisament en aquells barris que històricament han concentrat la vida quotidiana dels municipis. Recuperar-los no significaria únicament incrementar l’oferta residencial; també ajudaria a mantenir viu el teixit comercial, els serveis de proximitat i la població resident durant tot l’any. La política d’habitatge deixaria de ser únicament una política de construcció per convertir-se també en una política de ciutat, de patrimoni i de cohesió social.
Potser aquesta és la principal aportació de l’estudi. No només convida a preguntar-se quants habitatges nous necessita Menorca, sinó també quants dels que avui continuen tancats poden tornar a formar part de la solució. En una illa on el territori és limitat i la pressió sobre el mercat residencial continua augmentant, aquesta pot ser una de les qüestions que marcaran les polítiques d’habitatge dels pròxims anys.
Protegir habitatges per protegir els residents
L’estudi de l’OBSAM no planteja cap model de política d’habitatge. Tampoc entra en el debat sobre la regulació del mercat immobiliari ni proposa mesures legislatives concretes. La seva aportació és molt més precisa: identificar on es concentra una part del parc residencial susceptible de recuperar-se i aportar informació perquè les administracions puguin decidir on dirigir els recursos públics. Però la lectura de les seves conclusions permet anar una passa més enllà. El document descriu un parc format majoritàriament per habitatges antics, de grans dimensions i situats als nuclis tradicionals, i recomana prioritzar la rehabilitació d’aquestes tipologies, modular les ajudes segons les característiques dels immobles i explorar, quan sigui viable, la divisió de les cases de major superfície. Sense formular-ho explícitament, l’informe acaba dibuixant una idea que cada vegada ocupa més espai en el debat europeu sobre l’habitatge: abans d’ampliar les ciutats, convé analitzar fins a quin punt s’està aprofitant el parc residencial que ja existeix.
Quan el problema deixa de ser construir
Aquesta reflexió ha anat guanyant pes en diversos països europeus que han vist com l’encariment de l’habitatge expulsava progressivament la població resident dels centres urbans. Irlanda ha convertit la recuperació d’habitatges buits en una de les principals línies de la seva política residencial, amb subvencions específiques per rehabilitar immobles desocupats i facilitar que tornin al mercat del lloguer. El País Basc fa més d’una dècada que desenvolupa el programa Bizigune, que incorpora habitatges privats buits al parc de lloguer assequible amb garanties públiques per als propietaris. França, per la seva banda, ha reforçat la fiscalitat sobre determinats habitatges permanentment desocupats, mentre que la Comissió Europea prepara una futura Affordable Housing Act que situa la rehabilitació del parc existent i la reutilització d’edificis infrautilitzats al mateix nivell que la construcció de nova oferta.
Aquest canvi d’enfocament respon a una realitat compartida. En molts territoris europeus, la manca d’habitatge ja no s’explica únicament per la insuficiència de nova construcció. També està relacionada amb la dificultat de recuperar immobles que, malgrat existir, continuen fora del mercat residencial durant anys. Les polítiques públiques comencen així a combinar dues estratègies complementàries: continuar ampliant el parc públic i, alhora, mobilitzar el patrimoni residencial ja construït.
L’experiència de Venècia i Cadis
Els exemples més coneguts dels efectes de no actuar són també els més visibles. Venècia ha perdut desenes de milers de residents al seu centre històric durant les darreres dècades fins a convertir-se en un dels principals casos d’estudi sobre la transformació d’una ciutat residencial en un espai cada vegada més orientat al turisme. La pressió immobiliària, l’augment dels allotjaments turístics i la reducció progressiva de l’habitatge destinat a residència habitual han modificat profundament la composició social de la ciutat.
Cadis presenta una realitat diferent, però comparteix algunes dinàmiques semblants. La ciutat ha perdut prop d’un terç de la seva població en els darrers trenta anys, especialment població jove, a causa de la dificultat d’accedir a un habitatge assequible i de l’encariment del mercat immobiliari. La recuperació física del centre històric no sempre ha anat acompanyada del manteniment de la població resident, fins al punt que el debat sobre l’habitatge s’ha convertit en una de les principals preocupacions de les administracions locals.
Menorca no és Venècia ni Cadis, ni tampoc presenta la mateixa dimensió urbana o demogràfica. Però comparteix un repte que afecta bona part dels territoris insulars: garantir que la població que hi viu i hi treballa pugui continuar accedint a un habitatge sense haver d’abandonar els nuclis tradicionals. És precisament aquí on les conclusions de l’OBSAM adquireixen una dimensió que va més enllà de la rehabilitació d’unes quantes cases.
La rehabilitació també és una política de ciutat
L’estudi identifica que una part important del potencial residencial de Menorca es concentra precisament als centres històrics, en habitatges antics i de grans dimensions que, amb actuacions de rehabilitació i adaptació, podrien recuperar la seva funció residencial. Aquesta constatació obre la porta a un model de política pública diferent del que tradicionalment ha predominat.
La construcció d’habitatge públic continuarà sent imprescindible. Però la rehabilitació del parc existent també pot convertir-se en una eina estratègica. No només perquè permet incrementar l’oferta sense consumir més territori, sinó perquè contribueix a revitalitzar els centres urbans, conservar el patrimoni arquitectònic, millorar l’eficiència energètica dels edificis i reforçar la cohesió social dels barris.
Aquesta transformació també podria anar acompanyada de noves condicions vinculades a la inversió pública. Igual que la construcció d’habitatge protegit incorpora limitacions sobre el seu ús o transmissió, les ajudes destinades a rehabilitar habitatges antics podrien condicionar-se al manteniment de la seva funció residencial. Lloguer assequible, residència habitual, períodes mínims de permanència o programes públics de captació d’habitatges són algunes de les fórmules que diferents administracions europees ja han començat a explorar.
Més que construir, garantir que la gent pugui continuar vivint-hi
Aquest és, probablement, el debat que deixa obert l’estudi impulsat pel Consell Insular. No es tracta d’escollir entre construir nous habitatges o rehabilitar els existents. Les dues polítiques són complementàries i totes dues resulten necessàries. La qüestió és si, en un territori limitat com Menorca, la recuperació del parc residencial existent ha d’assumir un paper molt més protagonista del que ha tingut fins ara.
Perquè el risc no és únicament disposar de menys habitatges. El risc és que els nuclis tradicionals perdin progressivament la població que els dona vida. Quan una ciutat o un poble deixa de tenir residents permanents, no només canvia el mercat immobiliari. També es debiliten el comerç de proximitat, les escoles, les entitats culturals, els serveis públics i la vida comunitària que defineix la identitat d’un territori.
L’habitatge és, en aquest sentit, molt més que una qüestió urbanística. És també una política demogràfica, econòmica i de cohesió social. Les conclusions de l’OBSAM apunten que una part de la resposta pot trobar-se en les cases que ja existeixen. La decisió correspondrà ara a les administracions: determinar si aquestes cases continuaran tancades o si es convertiran en una de les principals eines per garantir que Menorca continuï sent, abans que res, una illa on la gent pugui viure.
